2015年10月深圳上调普通住宅标准-陈仓新闻
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缴纳政策-2015年10月深圳上调普通住宅标准

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邓莎拔火罐被烧伤

1 住宅小區容積率在1.0(含)以上。

需要特彆強調說明的是,此次調整普通住房標準,並不影響我市房地產調控政策。深圳市仍然嚴格執行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策,「穩地價、穩房價、穩預期」工作仍在有條不紊推進中。此外,房地產發展長效機制工作也在加快推進,未來深圳將通過住房制度深化改革,大力發展住房租賃市場,綜合運用土地、金融、稅收、立法等手段,持續完善房地產調控措施,繼續遏制投機炒作行為,促進我市房地產市場平穩健康發展。

實際上,在官方的說法中,並沒有「豪宅」這兩個字,只有普通住宅和非普通住宅。首先來看看深圳普通住宅的認定標準,從2015年9月至今,深圳的普通住宅認定有以下三個標準:

2 單套建築面積在144㎡(含)以下或單套套內面積在120㎡(含)以下。

11日下午,深圳市住建局也就此進行了回應:

今日,有媒體曝出深圳「豪宅稅」徵收標準迎重大變化。內容大致為:從2019年11月11日起,容積率在1.0以上、單套建築面積在144㎡以下的房子為普通住宅,滿兩年可免征增值稅。

2015年10月深圳上調普通住宅標準,與兩年前相比,此次平均上調幅度為28%。從此前幾次的調整周期看,這次的調整也屬於兩年至5年的窗口期。

實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

什麼叫「雙11」!有個深圳朋友買了套600多萬的房子,本來要交30萬的稅,今天網簽,變成了17萬…

根據第三個價格標準,南山總價在490萬以上、福田總價在470萬、羅湖總價在390萬以上的房源均屬於非普通住宅,即「豪宅」,需要按照「豪宅」的標準交稅。

住宅小區的建築容積率在1.0以上;

「豪宅」認定標準改變,二手房市場特別是剛需住房市場有望受到一定程度的刺激。

但也有購房者表示擔心,二手房價格會有所上漲,減稅的紅利會被賣方、買方共同分享。

本文首發於微信公眾號:證券時報網。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

2011年5月1深圳將3項條件的一項具體化,制定出六個區域的普通住房價格標準,根據這一標準判斷是否按普通住宅收取契稅。2013年9月,《關於深圳市2013年享受優惠政策普通住房價格標準的通告》開始執行,改變了以前按單價核算的做法,調整為按照單套商品住房總價進行核算。

從上述表格可以看出,深圳掛牌二手房26986套, 「豪宅」數已有16097套,佔比近60%,即超一半的普通住房「被豪宅」。

有房產中介經理表示,對於「普通」與「非普」住宅,主要影響的是二手房交易稅費中增值稅和個人所得稅(核定)的部分。增值稅部分,隻影響滿兩年的房源。如果新政前後房屋性質不變,則要繳納的增值稅沒有變化。如果新政前是豪宅,新政后變為普通住宅,則可以少繳納增值稅這部分的稅費。

「豪宅」線標準修訂對買房稅費影響有多大?▲▲▲

我市目前適用的普通商品住房標準於2015年9月公布實施。隨着房地產市場形勢的變化,該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前,市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅,這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。近兩年來,政府有關部門收到很多群眾的反映,要求調整普通商品住房標準,保障剛需購房。經過充分研究,我市對普通商品住房標準進行調整,將有利於使更多剛需家庭享受稅收優惠政策,降低剛需購房成本,滿足合理住房需求。

從2018年3月開始,深圳嚴格執行「三價合一」,將銀行評估價與網簽價、購房合同價保持一致。此後,購房者必須以真實成交價格來網簽和繳稅,一些用「陰陽合同」來規避高稅費的行為難以實行,一部分剛需置業者為了躲過「豪宅」標準,只能增加首付。

雖然這是去年的數據,但在深圳房價整體保持穩定的背景下,深圳市場上是「被豪宅」的比例,放在現在依舊成立。

此前深圳購房的「豪宅」線標準究竟是什麼?此次標準修改後,哪些房子會受到影響呢?

深圳貝殼研究院院長肖小平表示,豪宅稅只看容積率和面積,這個消息會對市場形成比較大刺激。大家都知道增值稅率高,很多物業都要繳納十幾萬、二十幾萬甚至更高的費用。據貝殼統計的數據,在過去兩年的二手房交易裏面,有45%的物業需要繳納增值稅,這裏面未滿兩年的物業大概有5%左右,也就是說有40%的物業是因為豪宅標準的原因要繳納增值稅。在這其中,至少有35%物業的面積在144平方米以下,而且容積率在1.0以上。如果按照新政的話是不需要繳納額外的增值稅的。

實際上,目前深圳市場上多數兩房以上的二手房源都屬於非普通住宅。

以中原地產提供的深圳10月二手房成交均價計算,如果不想要「被豪宅」,在羅湖區只能購買一套70㎡以內的住宅,福田區、南山區、鹽田區、寶安區、龍華區分別為58㎡、53㎡、74㎡、57㎡、54㎡。

單套住房建築面積144平方米以下(含144平方米);

證券時報記者隨即向深圳稅務局求證,相關工作人員表示消息屬實,但此前相關部門已公布並徵求意見,不涉及稅收政策變化。在深圳購買普通住宅享受優惠稅收政策,具體的標準由住建部門進一步制定。隨後,深圳稅務局通過微博進行回應。

而在今年年初,深圳市不動產登記中心的一則暫停辦理房地產交易涉稅業務的通知,通知顯示,將暫停辦理房地產交易涉稅業務中涉及特殊流程繳稅、稅收優惠事項、計稅價格複核和個人所得稅、土地增值稅費用核實等業務。此舉引發了市場廣泛猜測和議論,尤其是中介和準備入手買房的人,更是從自身需要出發將之解讀為上調豪宅稅標準的信號。

如果按照舊政策,龍崗區總價超280萬的房子就算「豪宅」,需繳納近19萬的「豪宅」稅。按照此前的標準,交易需要繳納增值稅+城市維護建設稅+教育費附加+地方教育附加共4項,一共近19萬元。

「在如此大力度的減稅下,最終會刺激買賣雙方。一方面,會讓買房負擔減輕,有了更大的入市動力。另一方面,賣方也會覺得這個利好自己也要分享,或會提高房價。整體而言,這是一個減負減稅的政策,我相信對市場帶來的推動是非常明顯的。」

以一套龍崗中心城的房子為例,建築面積124.23平方米,原登記價格為92.49萬元,成交價413.5萬元,這套房子「滿五唯一」,可免個稅。

但按照最新標準,只要購房者的房屋總價符合面積在144平方米以下,小區建築容積率1.0以上的標準,均可視為普通住房,可享受營業稅、契稅等稅收優惠政策。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為:「豪宅稅」新標一旦落地,短期內將激活二手房成交量。九月份國家公布統計局公布的70個大中城市裡,深圳的二手房價格漲幅進入前五名,這就說明,二手房市場已經開始回暖,這次政策出台以後,二手房的交易成本將大幅度下降,換房需求將會明顯激活,對深圳的新房市場也有帶動作用。

3 深圳各區域過戶指導價普通住宅的限定標準,詳見下表。

時間點值得玩味▲▲▲隨着深圳房價的上漲,「豪宅」標準早已不符合現狀,市場要求改變的呼聲很高。

早在2006年,深圳公布的普通住房標準應同時滿足以下3項條件:

有網友就吐槽,剛聽到這個消息,業主就跳價了。

有房產中介工作人員透露,從今天開始相關稅費已不用繳納,具體通知這兩天會出。

最近,關於深圳經濟增速放緩的討論持續升溫,本月底深圳還將再度推出多宗純住宅用地。在此時此刻改變「豪宅稅」的標準,雖有望刺激樓市成交,但這個時間點也值得玩味。

市場人士認為,由於深圳住房自有率較低,再加上有嚴格限購規定,所以,這次的利好主要釋放給了剛需、改善型需求家庭,會帶來一系列增量內需。其次,買房、換房之後,緊接着就是裝修、買傢具、買家電等,這對於穩經濟增長有正面作用。

日前,深圳市將普通商品住房標準調整為:宗地容積率1.0以上且房屋建築面積144平方米以下。這是在堅持「房子是用來住的,不是用來炒的」定位下,落實國家減稅降賦精神,充分考慮普通居民家庭合理住房消費而採取的一項舉措。

此外,「豪宅」認定標準調整后,也會影響一大部分房源的個人所得稅繳納數量。

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