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出让总价-疫情后各地政府将加大土地的出让速度

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此次土地拍賣之後,杭州在2月仍舊會有土地供應,根據浙江省土地使用權網站公告顯示,2月24日,還將掛牌出讓2宗蕭山區土地;2月25日,也將繼續出讓2宗主城區土地。

2月18日,武漢方面稱,暫停近期所有土地掛牌。突如其來的疫情衝擊之下,這也符合市場預期。

「土地市場的熱度隨後會均衡。」和碩機構首席分析師郭毅認為,疫情總會過去,到時更多城市會恢復正常的土地出讓活動。

武漢原定春節后的首次土地出讓按下暫停鍵。2月18日,武漢市自然資源和規劃局表示,受疫情影響,原定18日、19日兩天揭牌的所有土地暫停掛牌,具體恢復掛牌時間視疫情控制情況,另行通知。

這是繼2月15日以63.6億元的總價、29.8%的溢價率競得昌平地塊之後,綠城再次在北京拿地,3宗地塊耗資144.08億元。

作為今年春節后第一個拍地的城市,杭州的土地拍賣節奏並未因為疫情而被打亂,這讓全國其他城市看到了機會窗口,拍地節奏也逐漸加快起來。2月7日上午,南京開啟節后首場土地拍賣,共出讓7宗地塊。而從2月11日到2月18日,北京已經進行了3場土地拍賣活動,總共成交9宗地塊,攬金364億元,其中,有3宗地塊溢價率超過30%,有7宗地超過20%。

具體到區域選擇,克而瑞研究中心認為在巨大的資金壓力下,房企拿地會更加審慎,關注的重點還是在需求支撐性較好的熱點一二線城市。

相比于去拍地,國泰君安地產首席分析師謝皓宇則建議,房企可以多關注收併購,收併購的項目可能會比招拍掛更加划算,特別是在今年銷售下滑的背景之下。

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疫情影響之下,現在拿地到底是不是一個「撿漏」的機會?中原地產首席分析師張大偉表示,最近敢拿地的企業其實都是賭博,如果疫情能快速緩解、結束,肯定都是抄底,獲得了優質底價地塊,彎道超車,但如果疫情影響時間長,拿地很可能就是跌下泥潭。

溢價方面,最高的地塊是臨江片區經四路東住宅地塊,被一家在香港上市的福建房企中國三迪經過22輪報價以39349萬元總價競得,樓麵價5505.2元/平方米,溢價率29.66%;被上海老牌房企上海大華拿下的新灣街新四路西商住用地地塊,經過21輪報價,以134879萬元總價競得,樓麵價5927.21元/平方米,溢價率17.41%;眾安則以溢價率11.14%,樓麵價7627.14元/平方米,總價99750萬元競得富陽銀湖48號地塊。

倒是北京,收穫豐碩。2月18日,北京舉行春節后第三場土地拍賣,大興、通州3宗地塊集中出讓,起拍價65.56億元。綠城以49.78%的溢價率、13.48億元的總價競得了通州不限價地塊,自持面積為7%;以34%的溢價率、67億元的總價競得了大興區舊宮鎮的不限價地塊。

謝皓宇表示這需要基於滿足企業對於規模的訴求。他解釋,在目前的宏觀環境下,各家房企土地儲備變少,但企業銷售還能維持正增長,這是因為推盤加快。按照這樣的邏輯來看,企業現在要做的事情,是要保證企業的自身規模。

以杭州為代表,杭州是春節后第一個拍地的城市,2月3日,共出讓了3宗住宅地塊,分別被中國三迪、上海大華、眾安收入囊中,總成交價27.4億元。

佳兆業集團控股有限公司首席戰略官、集團控股戰略研究院院長劉策預測,投資方式上,今年上半年收併購會佔主流,開發商通過出讓土地獲得現金流,下半年招拍掛會更火一些,政府財政支出資金壓力較大,土地會成為政府財政收入的大頭。有可能在二季度,地方政府會大量推地,應對稅收和財政支出的不足。

━━━━部分地塊溢價成交2月15日,武漢市土地市場網發出公告稱,根據當前新型冠狀病毒肺炎疫情防控需要,調整近期國有建設用地使用權掛牌出讓具體辦理方式,地塊將按「網上報名、網上審核、視頻揭牌、特情特辦」的原則處理,這在業內引起廣泛關注。

━━━━彎道超車與跌入泥潭

中指研究院認為,2019年,千億以下代表房企的拿地權益比例均有所降低,預計2020年,疫情后各地政府將加大土地的出讓速度,房企在抓住供地機遇的同時應繼續降低財務風險,在穩健中前行。中指研究院建議,房企應繼續強化合作力度,保持適度槓桿,降低投資帶來的資金壓力。

克而瑞研究中心分析認為,在疫情影響之下,2020年春節後土地「質量」較2019年有明顯下滑,具體體現在四個方面:一、成交土地以小體量為主;二、高總價地塊明顯減少;三、成交總價的榜首也呈現同樣的趨勢;四、從地塊區位來看,地理位置也不是十分優越,近八成土地位於郊縣。

萬向信託機構金融執行總裁高小羊認為,土地儲備可能需要往二三線核心城市聚集(有人口和資金凈流入),一線城市門檻過高不易進;高周轉模式當下很難奏效,房企拿地的節奏和負債率要控制好,熬下去、活下去最為重要。

中房報記者 田傲雲 | 北京報道

另一方面,2月以來,北京、珠海、杭州、溫州、紹興、臨沂等城市已陸續成功出讓土地。

謝皓宇強調稱,儘管為對沖經濟下行及穩定就業,財政政策的發力將使得貨幣環境進一步寬鬆,有息負債短期可能不用還,但長期還是要還。從長遠來看,這涉及「地貨比」的概念,所以他傾向於選擇地貨比在3 倍左右的市場,即在原有大家所判斷的區間範圍之內增加一個條件,這個條件就是房價和地價之間的比值關係。「如果是按照3 倍去篩選,大部分公司可能會落在一些弱二線城市和強三線城市之間。」

另有多位業內人士表示,現在是拿地、收併購的好時機。但中原地產首席分析師張大偉認為,最近拿地的企業其實是在賭博,如果疫情能快速結束,就是抄底,而如果疫情影響持續時間長,拿地可能是跌入泥潭。

高小羊還建議,出於調控的考慮,土地競拍設置價格上限,競自持比例,需要考慮開發商自持物業的流動性,是否可以考慮允許後續開發商在原項目公司的基礎上以自持的物業設立子公司。

整體來看,這些地塊儘管部分溢價成交,但樓板價較周邊同類地塊並未有顯著提升,大部分地塊甚至有明顯的下滑。一些房企能夠「撿漏」拿地的最主要原因是,由於當前絕大多數房企資金壓力巨大,拍地首先要繳納高額的競買保證金,還有土地出讓金,因此可以以較低價格拿地。

回頭看2019年全國土地市場,整體趨向平靜,底價成交、流拍現象頻現。

和碩機構首席分析師郭毅認為,未來隨着更多城市開始出讓地塊,土地市場的熱度會均衡起來。

寒意未過,2020年1月份集中暴發的新冠病毒疫情又讓樓市猝不及防,房企拿地節奏按下了「暫停鍵」。土地市場在經歷全國性短暫延期后,現在,部分地方政府紛紛採取土地新策略來應對疫情對土地出讓帶來的影響,穩定土地市場。

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